Niezbędnik wynajmującego cz. II: Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

W zdecydowanej większości najemcy to uczciwe osoby, które po prostu potrzebują lokalu mieszkalnego na własny użytek. Od każdej reguły są jednak wyjątki - warto pamiętać, że wszędzie można trafić na oszustów. Niestety w Polsce prawo w niewystarczający sposób chroni interesy osób wynajmujących mieszkania prywatne (czyli właścicieli), a zdecydowanie częściej staje po stronie najemcy – niestety nawet tego nieuczciwego. Niektórzy wykorzystują ten fakt i „nie dają się wyrzucić” z mieszkania. Warto znać swoje prawa, ale i obowiązki jako właściciela mieszkania i świadomie podchodzić do sprawy.

Wynajem mieszkania: kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę?

Istnieją sytuacje, w których właściciel może złożyć wypowiedzenie umowy najmu. Jest tak między innymi wtedy, gdy:

• Najemca wykorzystuje lokal do celów niezgodnych z zapisami w umowie. Może to być np. prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu, który został wynajęty na cele mieszkalne. W takiej sytuacji właściciel musi przekazać pisemne upomnienie. Dopiero po braku reakcji (zmiany sposobu użytkowania lokalu), można wypowiedzieć umowę. To także należy zrobić w formie pisemnej.

• Najemca doprowadza do powstawania szkód w mieszkaniu. Tutaj także w pierwszej kolejności konieczne jest pisemne upomnienie. Powstawanie szkód to niekoniecznie umyślne niszczenie rzeczy. Mowa tu również o braku wykonywania podstawowych napraw czy konserwacji.

• Najemca jest uciążliwy dla innych mieszkańców budynku. Zbyt głośne imprezy, awanturowanie się i inne firmy zakłócania porządku są podstawą do wypowiedzenia umowy. Podobnie jak w powyższych sytuacjach, najpierw konieczne jest pisemne upomnienie.

• Najemca nie uiszcza opłat za mieszkanie. Brak opłat przez trzy okresy płatności pociąga za sobą pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na uiszczenie opłat. Po tym czasie można zgodnie z przepisami wypowiedzieć umowę.

• Najemca bez zgody właściciela podnajmuje mieszkanie osobom trzecim. Dotyczy to także jego części, np. jednego pokoju.

W sytuacji, gdy w mieszkaniu zamierza zamieszkać sam właściciel lub jego rodzina (np. dzieci), okres wypowiedzenia umowy najmu znacznie się wydłuża, a sytuacja taka wiąże się z koniecznością znalezienia lokalu zastępczego, za który opłaty nie mogą przewyższać dotychczasowych. Podobnie jest wtedy, gdy budynek, w którym znajduje się mieszkanie, musi przejść remont i konieczne jest wyprowadzenie się. W takiej sytuacji to także właściciel jest odpowiedzialny za znalezienie lokalu zastępczego dla najemców.

Nawet umieszczenie dodatkowych zapisów w umowie najmu (np. dotyczących okresu wypowiedzenia) nie pomoże, jeśli będą one niezgodne z powszechnie obowiązującym prawem. Będą po prostu nieważne. Mimo to warto dokładnie przygotować umowę, by nie było w niej luk w najważniejszych kwestiach.

Jak widać, przepisy nie są korzystne z punktu widzenia właścicieli, chronią za to prawa najemców. Jeśli najemca okaże się osobą nieuczciwą, może wykorzystać te przepisy przeciwko właścicielowi. Warto więc znać obowiązujące prawo, a przede wszystkim jak najlepiej poznać osobę, której wynajmie się swoją nieruchomość.